อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์
อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ (LTV) คือแนวคิดทางการเงินที่ผู้ให้กู้ใช้เพื่อแสดงอัตราส่วนของเงินกู้เทียบกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่ซื้อ
ภาพรวม
อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ (LTV) คือแนวคิดทางการเงินที่ผู้ให้กู้ใช้เพื่อแสดงอัตราส่วนของเงินกู้เทียบกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่ซื้อ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ คำนี้มักใช้โดยธนาคารและสมาคมสร้างบ้านเพื่อแสดงสัดส่วนของวงเงินจำนองลำดับแรกเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าประเมินรวมของอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น หากมีคนกู้เงิน $130,000 เพื่อซื้อบ้านราคา $150,000 อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ $130,000 ต่อ 150,000 หรือ $130,000/$150,000 หรือ 87% ส่วนที่เหลือ 13% แสดงถึงส่วนลดความเสี่ยงของผู้ให้กู้ รวมกันเป็น 100% และครอบคลุมด้วยส่วนของเจ้าของ (equity) ของผู้กู้ ยิ่งอัตราส่วน LTV สูงเท่าใด เงินกู้ก็จะยิ่งมีความเสี่ยงมากสำหรับผู้ให้กู้ โดยทั่วไปมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดโดยผู้ประเมินราคา แต่วิธีการวัดที่ดีกว่าคือการทำธุรกรรมด้วยความสมัครใจระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจ โดยปกติแล้ว ธนาคารจะใช้มูลค่าที่ต่ำกว่าระหว่างมูลค่าประเมินและราคาซื้อหากเป็นการซื้อ "เมื่อเร็วๆ นี้" (ภายใน 1–2 ปี)
ความเสี่ยง
อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์เป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ผู้ให้กู้ประเมินเมื่อพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้มักเป็นหัวใจสำคัญในการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อ และความน่าจะเป็นที่ผู้ให้กู้จะแบกรับความสูญเสียจะเพิ่มขึ้นเมื่อจำนวนเงินส่วนของเจ้าของลดลง ดังนั้น เมื่ออัตราส่วน LTV ของเงินกู้เพิ่มขึ้น แนวทางปฏิบัติในการพิจารณาคุณสมบัติสำหรับโปรแกรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบางรายการจึงเข้มงวดมากขึ้น ผู้ให้กู้อาจกำหนดให้ผู้กู้สินเชื่อ LTV สูงต้องซื้อประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อป้องกันผู้ให้กู้จากการผิดนัดชำระหนี้ของผู้ซื้อ ซึ่งจะช่วยเพิ่มต้นทุนของสินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราส่วน LTV ต่ำ (ต่ำกว่า 80%) อาจมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสำหรับผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ และช่วยให้ผู้ให้กู้พิจารณาลูกค้าที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นได้ เช่น ผู้ที่มีคะแนนเครดิตต่ำ มีประวัติการชำระเงินล่าช้าในอดีตเกี่ยวกับประวัติการกู้ยืมเงินซื้อบ้าน มีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูง มีวงเงินกู้สูงหรือมีความต้องการนำเงินสดออก มีเงินสำรองไม่เพียงพอ และ/หรือไม่มีรายได้ อย่างไรก็ตาม LTV ที่สูงกว่า 80% อาจมีข้อกำหนดเรื่องประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งในทางกลับกันจะเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าให้กับผู้กู้ อัตราส่วน LTV ที่สูงขึ้นส่วนใหญ่จะสงวนไว้สำหรับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตสูงกว่าและมีประวัติการกู้ยืมเงินซื้อบ้านที่น่าพอใจ การจัดfinancing เต็มจำนวน หรือ LTV 100% จะสงวนไว้เฉพาะผู้กู้ที่มีความน่าเชื่อถือทางเครดิตสูงสุดเท่านั้น สินเชื่อที่มีอัตราส่วน LTV สูงกว่า 100% เรียกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงกว่ายอดหนี้ (underwater mortgages)
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์ (CLTV) คือสัดส่วนของเงินกู้ (ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์) เทียบกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้น คำว่า "อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์" เพิ่มความเฉพาะเจาะจงให้กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์พื้นฐาน ซึ่งระบุเพียงอัตราส่วนระหว่างเงินกู้หลักหนึ่งรายการกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเพิ่มคำว่า "รวม" เข้าไป หมายความว่ามีการนำเงินกู้อื่นๆ เพิ่มเติมบนอสังหาริมทรัพย์นั้นมาพิจารณาในการคำนวณอัตราส่วนร้อยละด้วย ยอดคงเหลือเงินต้นรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดบนอสังหาริมทรัพย์หารด้วยมูลค่าประเมินหรือราคาซื้อ แล้วแต่มولค่าใดจะต่ำกว่า การแยก CLTV ออกจาก LTV มีไว้เพื่อระบุสถานการณ์สินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งรายการ ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า $100,000 และมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเดี่ยว $50,000 จะมี LTV เท่ากับ 50% อสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันซึ่งมีมูลค่า $100,000 โดยมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยลำดับแรก $50,000 และสินเชื่อที่อยู่อาศัยลำดับที่สอง $25,000 จะมียอดคงเหลือสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม $75,000 ค่า CLTV จึงเท่ากับ 75% อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์คือจำนวนเงินเพิ่มเติมจากอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ ซึ่งแสดงถึงสินเชื่อหรือเงินกู้ลำดับแรกเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
สหรัฐอเมริกา
ในสหรัฐอเมริกา สินเชื่อที่เข้าเกณฑ์ซึ่งเป็นไปตามแนวทางการรับประกันภัยของ Fannie Mae และ Freddie Mac จะถูกจำกัดให้อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ (LTV) น้อยกว่าหรือเท่ากับ 80% สินเชื่อที่เข้าเกณฑ์ที่สูงกว่า 80% สามารถทำได้แต่มักจะต้องมีประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชน ตัวเลือกสินเชื่อ LTV ที่สูงกว่า 80% อื่นๆ ก็มีอยู่เช่นกัน Federal Housing Administration (FHA) ค้ำประกันสินเชื่อเพื่อการซื้อถึง 96.5% และ United States Department of Veterans Affairs รวมถึง United States Department of Agriculture ค้ำประกันสินเชื่อเพื่อการซื้อถึง 100% อสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองมากกว่าหนึ่งรายการ เช่น การจำนองลำดับที่สอง จะต้องอยู่ภายใต้เกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์ (CLTV) ค่า CLTV สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า $100,000 โดยมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยลำดับแรก $50,000 และยอดคงเหลือวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (HELOC) $10,000 จะเท่ากับ 60% ($50,000 + $10,000)/$100,000 ค่า LTV สำหรับการจำนองลำดับที่สองแบบยืนเดี่ยวและวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นยอดคงเหลือเงินกู้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าประเมิน อย่างไรก็ตาม เพื่อที่จะวัดความเสี่ยงของผู้กู้ ควรพิจารณาหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ค้างชำระทั้งหมด
ออสเตรเลีย
ในบริบททางการเงินของออสเตรเลีย อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ (LVR) เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญในอุตสาหกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยทั่วไป LVR ที่ 80% หรือต่ำกว่าจะถือว่ามีความเสี่ยงต่ำสำหรับสินเชื่อที่เข้าเกณฑ์ และ 60% หรือต่ำกว่าสำหรับสินเชื่อแบบไม่ต้องใช้เอกสารหรือใช้เอกสารน้อย สิ่งที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะของตลาดออสเตรเลียคือความพร้อมของสินเชื่อ LVR ที่สูงขึ้น ซึ่งสามารถขยายได้ถึง 95% พร้อมประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสูงถึง 100% LVR ภายใต้เงื่อนไขบางประการ สินเชื่อ 100% LVR เหล่านี้ ออกแบบมาสำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีเงินดาวน์ โดยขึ้นอยู่กับข้อกำหนดที่เข้มงวด รวมถึงผู้ค้ำประกัน หรือที่เรียกว่าสินเชื่อบ้านที่มีผู้ค้ำประกัน ความยืดหยุ่นใน LVR นี้สะท้อนถึงความสามารถของตลาดในการรองรับความต้องการกู้ยืมที่หลากหลายในขณะเดียวกันก็สร้างความสมดุลให้กับความเสี่ยงโดยธรรมชาติที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยสินเชื่อ LVR สูง โครงสร้างของ LVR ในออสเตรเลีย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินเชื่อ LVR สูง แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลือกของสินเชื่อ LVR สูงช่วยขยายการเข้าถึงความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่ยังนำมาซึ่งความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นสำหรับทั้งผู้ให้กู้และผู้กู้ การจัดการความเสี่ยงเหล่านี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของสินเชื่อ LVR 100% ถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับภาคส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยของออสเตรเลีย สิ่งนี้เน้นย้ำถึงแนวทางที่ละเอียดอ่อนของตลาดในการส่งเสริมความเป็นเจ้าของบ้านในขณะที่ยังคงรักษาสถานะความมั่นคงทางการเงิน ผ่านกลยุทธ์การลดความเสี่ยง เช่น สินเชื่อที่มีผู้ค้ำประกัน
นิวซีแลนด์
ในนิวซีแลนด์ ธนาคารกลางได้นำข้อจำกัดด้านอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์มาใช้กับธนาคารต่างๆ เพื่อชะลอตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเมืองโอ๊คแลนด์ ข้อจำกัด LVR หมายความว่าธนาคารไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้กู้ที่อาศัยอยู่เองที่มี LTV สูง (เงินดาวน์น้อยกว่า 20 เปอร์เซ็นต์) เกินกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ของยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด และธนาคารต้องจำกัดการปล่อยสินเชื่อที่มี LTV สูง (เงินดาวน์น้อยกว่า 40 เปอร์เซ็นต์) แก่กลุ่มนักลงทุนไม่ให้เกิน 5 เปอร์เซ็นต์ของยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด
สหราชอาณาจักร
ในสหราชอาณาจักร อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ (LTV) มักจะอยู่ในช่วงระหว่าง 60% ถึง 95% LTV โดยมีสินเชื่อที่อยู่อาศัย 95% น้อยกว่าที่มีให้ ในช่วงก่อนที่จะเกิดปัญหาเศรษฐกิจระดับชาติ/ระดับโลก สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มี LTV สูงถึง 125% นั้นค่อนข้างพบเห็นได้ทั่วไป แต่ผู้ให้กู้ได้หยุดเสนอสินเชื่อเหล่านี้ในปี 2008
ดูเพิ่มเติม
หลักประกัน (การเงิน) การค้ำประกันไขว้ ส่วนลดความเสี่ยง (การเงิน) กฎหมายจำนอง การจำนอง
ลิงก์ภายนอก
ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่อนปรนกฎสำหรับผู้ซื้อบ้านในฮัน The Wall Street Journal
ผู้ร่วมเขียนวิกิพีเดีย · อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ · รุ่น 1377046155 · CC BY-SA 4.0 · ดึงข้อความและปรับรูปแบบแล้ว แท็กอ้างอิงจากหัวข้อที่เชื่อมโยง