貸款成數
貸款成數（LTV）是放款機構用來表示貸款金額相對於所購買資產價值比例的金融概念。
概述
貸款成數（LTV）是放款機構用來表示貸款金額相對於所購買價值資產比例的金融概念。 在房地產領域，這個詞彙常被銀行和房屋信貸協會用來表示第一順位抵押貸款額佔不動產總估價的百分比。例如，若某人借款 $130,000 來購買價值 $150,000 的房屋，則 LTV 比率為 $130,000 比 150,000 或 $130,000/$150,000，即 87%。剩餘的 13% 代表放款機構的安全邊際（Haircut），加總起來為 100% 並由借款人的自有資金（權益）覆蓋。LTV 比率越高，對放款機構而言該筆貸款的風險就越大。 房產的估值通常由估價師決定，但更好的衡量標準是意願買方與意願賣方之間的公平交易（Arm's-length transaction）。如果購買行為發生在「近期」（1 至 2 年內），銀行通常會採用估價和購買價格中的較低者。
風險
貸款成數是放款機構在評估借款人申辦房貸資格時的關鍵風險因素之一。違約風險一直是放款決策的核心，而放款機構承擔損失的可能性會隨著自有資金（權益）金額的減少而增加。因此，隨著貸款的 LTV 比率上升，特定房貸方案的審核標準會變得更加嚴格。放款機構可能會要求高 LTV 貸款的借款人購買房貸保險，以保護放款機構免受買方違約的損失，這會增加房貸的成本。 低 LTV 比率（低於 80%）可能會為風險較低的借款人帶來較低的利率，並允許放款機構考慮風險較高的借款人，例如信用評分低、房貸歷史中有先前逾期付款記錄、債務收入比高、貸款金額大或有現金套現需求、準備金不足及／或無收入者。然而，高於 80% 的 LTV 可能會伴隨房貸保險要求，這反過來會為借款人提供較低的利率。較高的 LTV 比率主要保留給信用評分較高且房貸歷史良好的借款人。全額融資（即 100% LTV）僅保留給信用評分最高之借款人。LTV 比率高於 100% 的貸款被稱為水下房貸（Underwater mortgage）。
綜合貸款成數
綜合貸款成數（CLTV）是指（由房產擔保的）貸款總額與房產價值的比例。「綜合貸款成數」一詞為基本的貸款成數增加了更具體的含義，後者僅表示一筆主要貸款與房產價值的比例。當加上「綜合」一詞時，表示在計算百分比時已將該房產上的額外貸款納入考慮。 房產上所有房貸的累積本金餘額除以其估價或購買價格（以較低者為準）。區分 CLTV 與 LTV 有助於識別涉及一筆以上房貸的貸款情境。例如，價值 $100,000 且只有一筆 $50,000 房貸的房產，其 LTV 為 50%。類似地，價值 $100,000 的房產，若第一順位房貸為 $50,000、第二順位房貸為 $25,000，其累積房貸餘額為 $75,000。其 CLTV 則為 75%。 綜合貸款成數是在貸款成數（Loan to Value）以外的金額，後者單純表示第一順位房貸或貸款佔房產價值的百分比。
美國
在美國，符合房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）承保準則的合規貸款，其貸款成數（LTV）限制在小於或等於 80%。允許高於 80% 的合規貸款，但通常需要私人房貸保險。其他超過 80% LTV 的貸款選項也存在。聯邦住房管理局（FHA）承保最高達 96.5% 的購屋貸款，而美國退伍軍人事務部和美國農業部則保證最高達 100% 的購屋貸款。 擁有一個以上留置權（例如第二順位留置權）的房產，須受綜合貸款成數（CLTV）標準約束。對於價值 $100,000、第一順位房貸為 $50,000 且房屋權益信用額度（HELOC）餘額為 $10,000 的房產，其 CLTV 將為 60%（即 ($50,000 + $10,000)/$100,000）。獨立第二順位貸款和房屋權益信用額度的 LTV 將是貸款餘額佔估價的百分比。然而，為了衡量借款人的風險程度，應檢視所有未償還的房貸債務。
澳洲
在澳洲金融環境中，貸款成數（LVR）是房貸產業中的一項關鍵指標。通常，80% 或更低的 LVR 對於合規貸款被視為低風險，而無文件證明貸款（No doc loan）或低文件證明貸款（Low doc loan）則為 60% 及以下。澳洲市場的獨特之處在於提供較高 LVR 貸款的可行性，在有房貸保險的情況下最高可達 95%，在特定條件下甚至可達 100% LVR 貸款。這些專為無頭期款買家設計的 100% LVR 貸款，取決於嚴格的條件，包括擔保人，亦稱為擔保人房屋貸款。LVR 的這種靈活性反映了市場迎合多元借款需求的能力，同時平衡了與高 LVR 放款相關的固有風險。 澳洲 LVR 的結構，特別是針對高 LVR 貸款，展示了房地產融資不斷演變的動態。高 LVR 貸款的選項擴大了取得房產所有權的機會，但也為放款機構和借款人帶來了更高的風險。管理這些風險，特別是在 100% LVR 貸款的背景下，對澳洲房貸產業至關重要。它凸顯了市場在推動房屋所有權同時維持金融穩定方面採取細緻的方法，主要透過擔保人支援貸款等風險緩解策略來達成。
紐西蘭
在紐西蘭，儲備銀行（Reserve Bank）對銀行實施了貸款成數限制，以放緩迅速增長的房產市場——特別是在奧克蘭。LVR 限制意味著銀行不得將超過 10% 的住宅房貸放給高 LVR（頭期款少於 20%）的自住借款人，且他們必須將對投資人的高 LVR（頭期款少於 40%）放款限制在不超過住宅房貸的 5% 以內。
英國
在英國，貸款成數（LTV）範圍通常介於 60% 至 95% LTV 之間，可提供 95% 的房貸較少。 在國家／全球經濟問題發生之前，LTV 高達 125% 的房貸相當普遍，但放款機構已於 2008 年停止提供此類房貸。
參見
擔保品（金融） 交叉擔保 安全邊際（金融） 抵押法 抵押貸款
外部連結
華爾街日報：房貸放款機構放寬匈牙利購屋者規定
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