贷款与价值比率
贷款与价值比率（LTV）是贷款人用来表示贷款金额与所购资产价值之比的金融概念。
概述
贷款与价值比率（LTV）是贷款人用来表示贷款金额与所购资产价值之比的金融概念。 在房地产领域，银行和房屋互助协会通常用该术语来表示第一顺位抵押贷款额占房地产总评估价值的百分比。例如，如果有人借款 $130,000 来购买一套价值 $150,000 的房屋，则 LTV 比率为 $130,000 对 150,000 或 $130,000/$150,000，即 87%。剩余的 13% 代表贷款人的减值准备（haircut），两者合计为 100%，由借款人的权益资本覆盖。LTV 比率越高，贷款对贷款人的风险就越大。 房产估价通常由估价师确定，但更好的衡量标准是自愿买方与自愿卖方之间的公平交易。通常情况下，如果购买行为是“最近发生的”（在 1 到 2 年以内），银行将采用评估价值和购买价格中的较低者。
风险
贷款与价值比率是贷款人在评估借款人是否符合按揭贷款资格时考虑的关键风险因素之一。违约风险始终是贷款决策的核心，随着权益资本数额的减少，贷款人承担损失的可能性也会增加。因此，随着贷款 LTV 比率的提高，某些按揭贷款项目的资格准则会变得更加严格。贷款人可能会要求高 LTV 贷款的借款人购买抵押贷款保险，以保护贷款人免受买方违约的影响，这增加了按揭贷款的成本。 较低的 LTV 比率（低于 80%）可能会为低风险借款人带来较低的利率，并允许贷款人考虑更高风险的借款人，例如信用评分较低、按揭贷款历史上有过逾期还款记录、债务收入比较高、贷款金额或套现需求较大、准备金不足和/或没有收入的借款人。然而，高于 80% 的 LTV 可能会带来抵押贷款保险要求，这反过来会为借款人提供较低的利率。较高的 LTV 比率主要留给信用评分更高、按揭贷款历史良好的借款人。全额融资（即 100% LTV）仅留给信誉最好的借款人。LTV 比率高于 100% 的贷款被称为水下按揭贷款（underwater mortgages）。
综合贷款与价值比率
综合贷款与价值比率（CLTV）是指（以房产作担保的）各项贷款总额与该房产价值的比例。“综合贷款与价值比率”一词为基本的贷款与价值比率增加了更多的针对性，后者仅表示一笔主要贷款与房产价值之间的比率。当加上“综合”一词时，表明在计算百分比时已将该房产上的其他贷款考虑在内。 房产上所有抵押贷款的总本金余额除以其评估价值或购买价格（以较低者为准）。区分 CLTV 与 LTV 用于识别涉及多笔抵押贷款的贷款方案。例如，一处价值 $100,000 且只有一笔 $50,000 抵押贷款的房产，其 LTV 为 50%。一处价值 $100,000、拥有第一顺位抵押贷款 $50,000 和第二顺位抵押贷款 $25,000 的类似房产，其抵押贷款总余额为 $75,000。CLTV 为 75%。 综合贷款与价值比率是贷款与价值比率的一个补充金额，后者仅指第一顺位抵押贷款占房产价值的百分比。
美国
在美国，符合房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）承销准则的合格贷款（conforming loans），其贷款与价值比率（LTV）限制在小于或等于 80%。允许高于 80% 的合格贷款，但通常需要私人抵押贷款保险。其他超过 80% LTV 的贷款选项也存在。联邦住房管理局（FHA）为高达 96.5% 的购房贷款提供保险，美国退伍军人事务部和美国农业部则为高达 100% 的购房贷款提供担保。 拥有多个留置权（例如第二留置权）的房产需遵循综合贷款与价值（CLTV）标准。对于一处价值 $100,000、拥有 $50,000 第一顺位抵押贷款和 $10,000 房屋净值信贷额度（HELOC）余额的房产，其 CLTV 将为 60%（即 ($50,000 + $10,000)/$100,000）。独立第二抵押贷款和房屋净值信贷额度的 LTV 将是贷款余额占评估价值的百分比。然而，为了衡量借款人的风险程度，应当查看所有未偿还的抵押贷款债务。
澳大利亚
在澳大利亚的金融环境中，贷款与价值比率（LVR）是抵押贷款行业中的一个关键指标。通常情况下，对于合格贷款，80% 或更低的 LVR 被视为低风险，而无文件证明贷款（no doc loan）或低文件证明贷款（low doc loan）的 LVR 则在 60% 及以下。澳大利亚市场的一个独特之处在于提供更高 LVR 的贷款，在有抵押贷款保险的情况下，LVR 最高可达 95%，在特定条件下甚至可达 100% 的 LVR 贷款。这些专为无首付购房者设计的 100% LVR 贷款取决于严格的要求，包括担保人，也被称为担保人住房贷款。LVR 的这种灵活性反映了市场在平衡高 LVR 借贷相关固有风险的同时，满足各种不同借贷需求的能力。 澳大利亚 LVR 的结构，特别是针对高 LVR 贷款的结构，展示了房地产融资不断发展的动态。高 LVR 贷款选项扩大了获取房产所有权的途径，但也增加了贷款人和借款人的风险。管理这些风险（特别是在 100% LVR 贷款的背景下）对澳大利亚抵押贷款行业至关重要。它强调了市场采取细致入微的方法来促进房屋所有权，同时通过担保人支持贷款等风险缓解策略来维持金融稳定。
新西兰
在新西兰，储备银行对各家银行引入了贷款与价值比率限制，以放缓快速增长的房产市场——特别是奥克兰地区。LVR 限制意味着，银行向高 LVR（首付比例低于 20%）的自住购房者发放的住宅按揭贷款不得超过其总住宅按揭贷款的 10%，并且它们必须将向投资者发放的高 LVR（首付比例低于 40%）贷款限制在不超过住宅按揭贷款的 5%。
英国
在英国，贷款与价值比率（LTV）通常在 60% 到 95% LTV 之间，可提供的 95% 抵押贷款较少。 在国家/全球经济问题出现之前，LTV 高达 125% 的抵押贷款相当普遍，但贷款人在 2008 年停止提供此类贷款。
参见
抵押品（金融） 交叉抵押 减值（金融） 抵押法 抵押贷款
外部链接
《华尔街日报》：按揭贷款机构放宽匈牙利购房者规则
维基百科贡献者 · 贷款与价值比率 · 版本 1377046155 · CC BY-SA 4.0 · 已提取纯文本并调整版式；标签根据原文关联词整理。