Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) là một khái niệm tài chính được các bên cho vay sử dụng để biểu thị tỷ lệ giữa khoản vay và giá trị của tài sản được mua.
Tổng quan
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) là một khái niệm tài chính được các bên cho vay sử dụng để biểu thị tỷ lệ giữa khoản vay và giá trị của tài sản được mua. Trong lĩnh vực bất động sản, thuật ngữ này thường được các ngân hàng và hội xây dựng sử dụng để biểu thị tỷ lệ của hạn mức thế chấp thứ nhất dưới dạng phần trăm tổng giá trị thẩm định của bất động sản. Ví dụ, nếu ai đó vay $130,000 để mua một ngôi nhà trị giá $150,000, tỷ lệ LTV sẽ là $130,000 trên 150,000 hoặc $130,000/$150,000, hoặc 87%. 13% còn lại thể hiện mức biên an toàn của bên cho vay, tổng cộng là 100% và được bù đắp từ vốn chủ sở hữu của người đi vay. Tỷ lệ LTV càng cao thì khoản vay đối với bên cho vay càng rủi ro. Việc định giá một tài sản thường được thực hiện bởi một thẩm định viên, nhưng một thước đo tốt hơn là một giao dịch độc lập giữa một người mua sẵn sàng và một người bán sẵn sàng. Thông thường, các ngân hàng sẽ sử dụng giá trị thấp hơn giữa giá trị thẩm định và giá mua nếu giao dịch mua là "gần đây" (trong vòng 1–2 năm).
Rủi ro
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản là một trong những yếu tố rủi ro chính mà các bên cho vay đánh giá khi xét duyệt điều kiện cho người đi vay mua nhà. Rủi ro vỡ nợ luôn nằm ở vị trí hàng đầu trong các quyết định cho vay, và khả năng bên cho vay phải chịu lỗ sẽ tăng lên khi vốn chủ sở hữu giảm xuống. Do đó, khi tỷ lệ LTV của một khoản vay tăng lên, các nguyên tắc xét duyệt cho các chương trình thế chấp nhất định sẽ trở nên khắt khe hơn rất nhiều. Các bên cho vay có thể yêu cầu người đi vay các khoản vay có LTV cao phải mua bảo hiểm khoản vay để bảo vệ bên cho vay khỏi việc người mua vỡ nợ, điều này làm tăng chi phí của khoản thế chấp. Tỷ lệ LTV thấp (dưới 80%) có thể đi kèm với lãi suất thấp hơn cho những người đi vay ít rủi ro hơn và cho phép các bên cho vay cân nhắc những người đi vay có rủi ro cao hơn, chẳng hạn như những người có điểm tín dụng thấp, lịch sử chậm trả nợ thế chấp trước đó, tỷ lệ nợ trên thu nhập cao, số tiền vay lớn hoặc yêu cầu rút tiền mặt, dự trữ không đủ và/hoặc không có thu nhập. Tuy nhiên, mức LTV cao hơn 80% có thể mang theo các yêu cầu về Bảo hiểm Thế chấp, từ đó sẽ cung cấp cho người đi vay mức lãi suất thấp hơn. Tỷ lệ LTV cao hơn chủ yếu được dành riêng cho những người đi vay có điểm tín dụng cao hơn và lịch sử thế chấp thỏa đáng. Tài trợ toàn bộ, hay 100% LTV, chỉ dành riêng cho những người đi vay có độ tín nhiệm cao nhất. Các khoản vay có tỷ lệ LTV cao hơn 100% được gọi là các khoản thế chấp chìm.
Tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị tài sản
Tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị tài sản (CLTV) là tỷ lệ phần trăm của các khoản vay (được bảo đảm bằng một tài sản) liên quan đến giá trị của tài sản đó. Thuật ngữ "tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị tài sản" bổ sung thêm tính cụ thể cho tỷ lệ khoản vay trên giá trị cơ bản vốn chỉ đơn giản cho biết tỷ lệ giữa một khoản vay chính và giá trị tài sản. Khi từ "tổng" được thêm vào, điều đó cho thấy các khoản vay bổ sung đối với tài sản đã được tính toán trong việc tính toán tỷ lệ phần trăm. Tổng số dư nợ gốc của tất cả các khoản thế chấp trên một tài sản chia cho giá trị thẩm định hoặc giá mua của tài sản đó, tùy theo giá trị nào thấp hơn. Việc phân biệt CLTV với LTV nhằm mục đích xác định các kịch bản khoản vay có liên quan đến nhiều hơn một khoản thế chấp. Ví dụ, một tài sản được định giá $100,000 với một khoản thế chấp đơn lẻ là $50,000 có LTV là 50%. Một tài sản tương tự có giá trị $100,000 với khoản thế chấp thứ nhất là $50,000 và khoản thế chấp thứ hai là $25,000 có tổng số dư nợ thế chấp là $75,000. CLTV là 75%. Tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị tài sản là một khoản tiền bổ sung cho Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản, vốn chỉ đơn giản đại diện cho khoản thế chấp hoặc khoản vay ở vị trí thứ nhất dưới dạng phần trăm giá trị của tài sản.
Hoa Kỳ
Tại Hoa Kỳ, các khoản vay tiêu chuẩn đáp ứng các nguyên tắc thẩm định của Fannie Mae và Freddie Mac bị giới hạn ở tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) nhỏ hơn hoặc bằng 80%. Các khoản vay tiêu chuẩn trên 80% được cho phép nhưng thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân. Các lựa chọn khoản vay LTV trên 80% khác cũng tồn tại. Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) bảo hiểm các khoản vay mua nhà lên tới 96.5% và Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ cùng Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ bảo lãnh các khoản vay mua nhà lên tới 100%. Các tài sản có nhiều hơn một quyền giữ tài sản, chẳng hạn như quyền giữ tài sản thứ hai, phải tuân theo các tiêu chí về tỷ lệ tổng khoản vay trên giá trị tài sản (CLTV). CLTV đối với một tài sản được định giá $100,000 với khoản thế chấp thứ nhất là $50,000 và số dư hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) là $10,000 sẽ là 60% ($50,000 + $10,000)/$100,000. LTV đối với các khoản thế chấp thứ hai độc lập và Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà sẽ là số dư khoản vay dưới dạng phần trăm giá trị thẩm định. Tuy nhiên, để đo lường mức độ rủi ro của người đi vay, người ta nên xem xét tất cả các khoản nợ thế chấp chưa thanh toán.
Úc
Trong bối cảnh tài chính của Úc, tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LVR) là một chỉ số quan trọng trong ngành thế chấp. Thông thường, LVR từ 80% trở xuống được coi là rủi ro thấp đối với các khoản vay tiêu chuẩn, và từ 60% trở xuống đối với khoản vay không có giấy tờ hoặc khoản vay ít giấy tờ. Điểm độc đáo của thị trường Úc là sự sẵn có của các khoản vay LVR cao hơn, có thể kéo dài đến 95% với bảo hiểm thế chấp và thậm chí là các khoản vay LVR 100% trong những điều kiện nhất định. Các khoản vay LVR 100% này, được thiết kế cho những người mua không có tiền đặt cọc, phụ thuộc vào các yêu cầu nghiêm ngặt, bao gồm cả người bảo lãnh, còn được gọi là khoản thế chấp nhà có người bảo lãnh. Sự linh hoạt này trong LVR phản ánh khả năng của thị trường trong việc phục vụ đa dạng các nhu cầu vay vốn đồng thời cân bằng các rủi ro vốn có liên quan đến việc cho vay LVR cao. Cấu trúc của LVR tại Úc, đặc biệt là đối với các khoản vay LVR cao, thể hiện động lực đang phát triển của việc tài trợ bất động sản. Lựa chọn các khoản vay LVR cao mở rộng khả năng tiếp cận quyền sở hữu tài sản nhưng đồng thời cũng làm tăng rủi ro cho cả bên cho vay và người đi vay. Quản lý những rủi ro này, đặc biệt trong bối cảnh các khoản vay LVR 100%, là điều quan trọng đối với lĩnh vực thế chấp của Úc. Nó nhấn mạnh cách tiếp cận tinh tế của thị trường trong việc thúc đẩy quyền sở hữu nhà đồng thời duy trì sự ổn định tài chính, chủ yếu thông qua các chiến lược giảm thiểu rủi ro như các khoản vay được hỗ trợ bởi người bảo lãnh.
New Zealand
Ở New Zealand, Ngân hàng Dự trữ đã áp dụng các hạn chế về tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản đối với các ngân hàng nhằm làm chậm thị trường bất động sản đang tăng trưởng nhanh chóng - đặc biệt là ở Auckland. Các hạn chế LVR có nghĩa là các ngân hàng không được phép thực hiện quá 10 phần trăm cho vay thế chấp nhà ở đối với những người đi vay để ở có LVR cao (đặt cọc dưới 20 phần trăm) và họ phải hạn chế cho vay LVR cao (đặt cọc dưới 40 phần trăm) đối với các nhà đầu tư ở mức không quá 5 phần trăm tổng dư nợ cho vay thế chấp nhà ở.
Vương quốc Anh
Tại Vương quốc Anh, tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) thường nằm trong khoảng từ 60% đến 95% LTV, với ít các khoản thế chấp 95% hơn. Trong giai đoạn dẫn đến các vấn đề kinh tế quốc gia / toàn cầu, các khoản thế chấp có LTV lên tới 125% khá phổ biến, nhưng các bên cho vay đã ngừng cung cấp chúng vào năm 2008.
Xem thêm
Tài sản thế chấp (tài chính) Bảo đảm chéo Biên an toàn (tài chính) Luật thế chấp Thế chấp
Liên kết ngoài
Các tổ chức cho vay thế chấp nới lỏng quy tắc cho người mua nhà ở Hun The Wall Street Journal
Những người đóng góp Wikipedia · Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản · phiên bản 1377046155 · CC BY-SA 4.0 · Đã trích xuất văn bản và điều chỉnh định dạng; thẻ dựa trên các chủ đề liên kết.