次貸危機

概述

次貸危機，全名次級房屋借貸危機（英語：Subprime mortgage crisis），是由美國國內抵押貸款違約和法拍屋急劇增加所引發的金融危機，亦重大影響到全球各地銀行與金融市場。次貸危機以2007年4月美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为「标志」，由房地产市场蔓延到信贷市场，许多金融机构和他们的客户损失惨重，进而演变为全球性金融危机，成为了21世纪初世界经济大衰退的一个重要部分，引發2008年金融海嘯（或稱2008年世界经济危机）。 21世纪初美国房地产市场持续走高，信用不好的借款人也能利用次級貸款（簡稱次貸）获得贷款。金融机构把钱借给那些能力不足以償清貸款的人，透過證券化過程將次級房貸包裝成多種複雜之結構型金融商品，如不動產擔保證券（MBS）以及債務擔保證券（CDO）等，再打包分割出售给投资者和其他的金融机构。评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，而买家也以为自己可以透过信用违约掉期等手段规避风险。這些「產品」层层包装转卖的情况下，链条上的机构都低估了风险。当美国房价开始下跌时，次级贷款大量违约，那些不動產擔保證券失去大部分的價值。造成許多金融机构資本大幅下降，雷曼兄弟破产，美国国际集团濒临倒闭，造成世界各地緊縮信貸。 金融危机的原因众说纷纭，一般认为有：系统风险低估、道德风险、评级机构失职以及金融监管缺位等。

背景

次貸危機是伴隨著大約於2005-2006年的美國房地產泡沫破滅，以及「次級貸款」與可調整利率貸款（Adjustable Rate Mortgage，下簡稱ARM）的高違約率而開始。危機發生前幾年的政府政策和競爭壓力助長高風險貸款的盛行。此外金融機構對貸款獎勵力度的增加，如輕鬆的頭期款以及房價長期上漲的趨勢让借款人相信償還房貸抵押的艱苦只是暫時性，他們能夠在未來找到更有利的融資條件。然而利率開始回升，美國許多地區房地產價格於2006-2007年開始下降，使再融資變得更加困難。在較輕鬆的頭期款過後接續的房貸急劇增加，同時房屋價格並沒有如預期般上升，以及ARM利率再創新高，使違約與法拍活動增加。2006年年底美國法拍步調加速，引發後續的環球金融危機。2007年近130萬房地產遭到法拍，比起2006年增長79％。 美國房地產貸款系統裡面分為三類：優質貸款市場、次優級貸款市場、次級貸款市場。美國把消費者的信用等級分為優級、次優級和次級，當中能夠按時付款的消費者的信用級別被定為優級，不能按時付款的消費者的信用級別被定為次級。次級貸款市場就是面向那些收入信譽程度不高的客戶，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%～3%。儘管美國次級貸款市場所佔美國整體房貸市場比重並不大，大約佔7%～8%，但其利潤最高，風險最大。 金融產品不動產擔保證券（MBS）的價值源於房貸還款和住房價格，使金融機構和世界各地的投資人得以投資美國房地產市場。主流銀行和金融機構在先前早已借款並大量地投資於不動產抵押貸款證券，而截至2008年7月17日為止據報導已虧損約4350億美元。基於對主要金融機構市場流通性與償付能力的擔憂，迫使中央銀行採取行動去鼓勵借貸給可信賴的借款人，以修補其對商業票據市場的信心。而商業票據市場對籌措商業活動資金來說是不可分割的。政府亦對主要金融機構紓困，承擔額外大量的財政義務。 由於住房市場低迷，使金融市場危機對整體經濟造成風險，令不同的中央銀行降低利率、各國政府推出經濟刺激方案，以刺激經濟增長、穩定大眾對金融市場的信心。此危機對全球股市的影響已經相當巨大。從2008年1月1日至10月11日為止，美國企業股票持有人隨著總市值20兆下調至12兆美元，蒙受了約8兆美元的損失，其他國家的損失幅度平均為40％左右。股票市場的損失和住房價值下降進一步壓縮消費者開支，繼而影響實體經濟。較大的已開發及新興國家的領導人已在2008年11月高峰會制定策略，以解決這場危機。

抵押貸款市場

次级贷款是貸款的實現，主要形式是將購買住宅時的抵押貸款，以最低的借貸市場利率貸給不符一般貸款標準的借款人。這些標準涉及到借款人的信用評級、信用記錄和其他種種因素。如果借款人在償還抵押貸款的按時付款給貸款服務商（如銀行或其他金融機構）時拖欠，貸款人可以依貸款裡的實收款項依法占有房產所有權，這個過程被稱做法拍。 截至2007年3月為止，美國次级贷款的價值估計為1.3萬億美元。有超過750萬第一留置權次级贷款懸而未決。2004年至2006年之間的次級貸款相對於總共發放比率從18%到21%，相對之下於2001年到2003年以及2007年只有少於10%。2007年第三季，次級 ARM只佔6.8％，同時法拍率也佔43%。2007年10月，大約16％的次級可調整利率貸款（ARM）不是拖欠90天，就是貸款人已開始法拍程序，數量大約為2005年的三倍。到2008年1月之前，拖欠率已經上升到21％，而到2008年5月之前為25％。 美國家庭所拖欠的住房貸款呆帳價值，截至2006年底為9兆9千億美元，2008年中期達到10兆6千億美元。在2007年期間，貸款人已經開始對130萬房地產進行法拍權程序，較2006年增幅79％。2008年法拍房增加到230萬，相對2007年，有約81%的增幅。截至2008年8月，9.2％的所有住房抵押貸款呆帳不是被拖欠就是被法拍。2007年8月到2008年10月，總共936,439美國住宅完成法拍。

信用風險

信用風險上升是因為借款人可以選擇對其的貸款違約。傳統上貸款人（主要是儲蓄銀行）承擔有關抵押貸款之信貸風險。過去的60年，拜各式各樣金融產品發明之賜，逐步讓貸款人得以出售他們發行抵押貸款的付款所有權，這個過程被稱為資產證券化。由此產生的證券被稱為不動產擔保證券（MBS）以及債務擔保證券（CDO）。2008年中期在所有10兆6千億美國住房貸款呆帳中，有6兆6千億是由抵押貸款共同基金所持有，而3兆4千億則由傳統存款機構所有。 這種「发起-分销」（"originate to distribute"）的模式意味著投資者持有的MBS和CDO亦承擔多種類型的風險，有著各種不同的後果。一般而言，風險主要有五種類型：

MBS與CDO場內的投資人透過購買信貸違約掉期來防範信貸風險，當住房業主違約時，MBS與CDO的投資人收到的付款減少，並且察覺到信用風險上升，造成對整個抵押貸款行業及投資人不利的重大影響，亦拉高家庭和企業的債務水平（財務槓桿）。隨著抵押貸款違約率上升，CDS發行商不得支付給交易對手的可能性增加。這造成整個系統的不確定性，因為投資人想知道CDS發行人是否將履行其承諾。由於MBS和CDO向全球售賣，最後使美國抵押貸款相關風險擴散到全球金融市場。

成因

學者對這場危機的建議成因既多樣且複雜。危機可歸咎於普遍蔓延於住房和信貸市場的若干因素，而這些因素是好幾年才浮現出來。建議的成因包括房屋業主無力償還房屋貸款、借款人及/或貸款人差勁的判斷力、投機與房市榮景時期過度建屋、危險的抵押貸款產品、個人和公司的高債務水平、分散且/或隱藏的貸款違約風險的金融產品、貨幣政策、國際間貿易不均、以至缺乏政府法規管制等。儘管如此，道德風險最終還是扮演許多成因的核心部分。 2008年11月15日，20國集團的領導人在“金融市场和世界经济峰会宣言”上列舉以下原因：

房市的暴漲與破滅

在危機之前的數年，低利率和大量美國國外資金的流入創造寬鬆的信貸條件，為房市暴漲加油添火，並鼓勵負債融資性消費。美國家庭擁房的比例從1994年的64％（自1980年以來就大約如此）到2004年的史上最高水準69.2％。次級抵押貸款大幅拉高對家庭擁房率及增加整體住房需求量。 1997年到2006年間，普遍美國住房價格增加124％。由2001年往前計算20年，全國房價中值為中產家庭收入2.9到3.1倍。這個比例在2004年上升至4.0，而2006年則昇至4.6。這房地產泡沫導致不少業主對其住屋以較低利率再融資，或透過免除由房價上漲保證的二次貸款為消費開銷提供融資。時至2007年底，美國家庭債務對年度個人可支配收入的百分比為127％，而在1990年為77％。 在房價不斷上升同時，消費者較少儲蓄，借貸和開支更多。消費主義文化是在「植基於立即滿足需求的經濟」中的一種要素。從2005年開始，美國家庭已經將超過99.5％的個人可支配收入投入消費或支付利息。如果不計大多數涉及業主自用住房，每年美國家庭開銷自1999年開始超過其個人可支配收入。家庭債務由1974年的7,050億（60%個人可支配收入），增長到2000年年底的7兆4千億，並最後於2008年中期達到14兆5千億，合134%的個人可支配收入。2008年一般美國家庭擁有13張信用卡，40％的家庭在信用卡上仍有未付帳款，較1970年時的6％更多。 這信貸和房價的爆炸導致樓市繁榮，以及後來未能售出的房屋，最終美國房價2006年中期昇至頂點並開始下跌。在信貸的寬鬆，且相信房價將繼續升值的前提下，鼓勵許多次級貸款借款人取得浮動利率抵押貸款。這些抵押貸款以在預先確定的期限間低於市場利率引誘借款人，期限過後剩下的則是以是市場利率計算。寬限期結束前無法支付較高月付款的借款人大概會試著再融資其抵押貸款。一旦房地產價格在美國許多地區開始下降，再融資變得更加困難。發現自己無法透過再融資以擺脫較高的月付款之借款人開始違約。 隨著越來越多的借款人停止支付他們的抵押貸款還款，法拍和待售房屋庫存增加。這使得住房價格面臨下行壓力，從而進一步降低業主的抵押資產的淨值。抵押貸款還款的下降也降低住房抵押貸款證券的價值，削弱銀行的資產和財務狀況，這種惡性循環是危機的核心。 時至2008年9月，美國住房價格自2006年中期峰值以來平均下降20％以上。這種房價大幅並出人意料地下降意味著許多借款人的住房淨值為零或者為負資產，意味著住房價值低於其抵押貸款。截至2008年3月為止，估計880萬借款人（所有業主的10.8％）的住房已是負資產，據臆測該數目至2008年11月為止已上升至1200萬。借款人在這種情況下，有著自他們的抵押貸款「脫離」並放棄住房的誘因，即使這樣做會在接下來的若干年損害其信用評級。 法拍率的增加助長了待售的房屋庫存。在2007年新屋銷售率為26.4％，低於前一年。時至2008年1月，未售出新屋庫存為2007年12月銷售量的9.8倍，這是自1981年以來這一比例的最高值。更進一步，近400萬戶現存房屋待售，其中近290萬是無人居住的空房，而過剩的待售屋降低房價。隨著價格下跌，更多的業主處於違約或法拍危機邊緣。房屋價格預計將繼續下降，直到未售出房屋庫存（一種經濟學供應過剩的實例）下降到正常水準。 經濟學家魯里埃爾·魯比尼（Nouriel Roubini）在2009年1月寫道，次級貸款違約引發更廣泛的環球信貸危機，但只是多個債務泡沫崩潰的一種症狀：「這不只單單是美國房市泡沫破滅或者美國次級貸款區域的崩潰。造成這次災難的信貸過度是全球性的。有許多的泡沫，其觸角延伸不僅僅許多國家的住房，還包括商業房地產抵押貸款、信用卡、汽車貸款、以及學生貸款。有些氣泡是為了許多轉換這些抵押貸款到複雜、有毒、以及破壞性金融工具的證券化產品。還有更多的泡沫是為了向地方政府借款、槓桿收購、對沖基金、商業和工業貸款、企業債券、物資和信貸違約掉期...」他認為許多氣泡的破滅，是造成此危機擴散到全球且其衝擊加倍的原因。

投機

投機住宅房地產早已被認為是次貸危機的一個促進因素。2006年期間，22％的住房購買（合165萬單位）目的在投資，另外的14％（107萬單位）則屬度假用住宅，2005年的統計數字分別是28％和12％，換言之達到創紀錄約40％的住房買賣並非拿來住人的。全國房地產經紀人協會首席經濟學家大衛·萊赫於當時指出，2006年的購買投資額下降是預料中的：「投機者在2006年離開市場，造成投資銷售下降，其速度遠遠超過主要市場。」 2000年到2006年房屋價格幾乎翻了一番，若以大致通货膨胀率來看歷史房價上漲的趨勢這6年顯示出極大差異。雖然住房投資在傳統上不被視為投機買賣，不過這種行為在房市榮景時已經改變。舉例來說，據估計某家公司在邁阿密購買多達85％的公寓物業用於投資目的。媒體廣泛報導單位的購買同時該公寓還正在建設中，然後在賣方未曾住過即被「轉售」（賣出）以賺取利潤。一些住房貸款抵押公司早在2005年於發現投資人對多重產業採取高槓桿操作時，即確認這種投機帶來的風險。 曼哈頓政策研究所（Manhattan Institute for Policy Research）分析師格琳納斯（Nicole Gelinas）敘述了未能回應住房從保守通貨膨脹期避險投資到投機性投資轉移處理的後果。舉例來說，個人投資於股票會有保證金（借貸）的限制並接到對本金風險的警告；而對於住房買家並沒有這樣的要求。雖然股票經紀被禁止告訴投資人，某股票或債券投資不會賠錢，然而對抵押貸款經紀人來說這樣做卻是合法的。股票投資者非常了解到金融控股需要多樣化，而對許多業主來說住房既是一種槓桿也是把風險集中。更進一步，在美國對股票交易資本所得抽稅較房價增值更為積極（房地產交易中可大量的稅務豁免），這些都是造成投機猖獗的因素。 經濟學家羅伯·希勒（Robert Shiller）認為，投機泡沫是受到「蔓延性樂觀主義，外表上無損於事實，往往在價格上升充斥市場」的鼓舞，他又說：「泡沫是一種主要的社會現象；直到我們認識並對付其賴以助長的心理，這些泡沫會不斷的形成。」凱恩斯主義經濟學家海曼·明斯基（Hyman Minsky）描述投機性借貸人的三種類型，這三種人助長債務上揚並造成資產價值的最終崩潰：

「對沖借款人」，希望從其他投資來的現金流支付債務； 「投機性借款人」，這種人借貸是認為他能夠負擔其貸款的利息，但他必須不斷地將本金轉向新投資； 「龐氏借款人」，依靠其資產增值來進行再融資或者償清債務，而無法償還原有最早的貸款。 投機性借貸已被援引為次貸危機的成因之一。

高風險抵押貸款和貸款/借款實踐

放款人開始提供越來越多的貸款給高風險借款人，甚至包括非法移民。次級貸款於1994年總額為350億美元（佔總發放貸款的5％），1996年為9％，1999年為1600億美元（13％），在2006年為6000億美元（20％）。由美聯儲所做的一項研究發現，介於次級房貸與優質房貸利率間的平均差異（所謂「次級帳價」）在2001年下降到280個基點，至2007年則降到130個基點，換言之貸款人要求來提供次級貸款的風險溢價下跌。這種情況在2001年到2006年期間即使次貸借款人信貸評級，以及次貸優惠雙雙下降下仍舊發生，照理來說應會有相反的效果。風險溢價的下降與信貸標準兩者混合對經典信貸週期榮枯是很尋常的。

除了考慮高風險的借款人之外，貸款人提供風險越來越大的貸款選擇以及借款獎勵。在2005年，美國首次置業人士頭期款的中位數為2％，這些買家中的43％沒有任何訂金。相比之下，在中國頭期款得超過20％，對非主要居所的頭款要求更高。 一種高風險的貸款選擇是「不查收入、不查工作且不查資產」（No Income, No Job and no Assets）貸款，有時也被稱為忍者貸款。另一種高風險貸款是，只付利息浮動利率抵押貸款（ARM），要求業主在最初階段僅支付利息（而非本金）。還有一種是「付款選擇」式貸款，這種方式讓月付款金額有彈性，但是任何未支付的利息都將納入本金計算。據估計三分之一在2004年到2006間發放的這種「招搖撞騙」的比率低於4%，隨後在某程度首期過後大幅度增加，甚至達到月付款的雙倍。 抵押保險的做法也受到批評，其中包括自動核發貸款，評論家認為這種方式沒有受到適當的審查和歸檔記錄。2007年所有次級貸款中的40％是自動抵押保險的。住房抵押貸款銀行家協會主席聲稱，抵押貸款經紀人，在從房市貸款榮景時期裡獲利同時，並沒有檢驗借款人償還貸款的能力。借款人抵押貸款欺詐案件因而增多。

證券化的做法

資產證券化是结构性融资的一種形式，牽涉到金融資產募集，特別在那些沒有現成資金，如抵押貸款、信用卡應收款、學生貸款等二級市場。募集來的資產是為由法人（主要是政府贊助企業和投資銀行）新發行之金融資產的擔保物，而法人則擁有的資產。在左側的圖顯示整個操作有多方涉入。 資產證券化，與投資者對住房抵押貸款證券（MBS）獲利慾望，以及評級機構先前給MBS的高信用評級這兩個誘因混合在一起，這意味著具有高風險違約性的抵押貸款可能被隨意發放，且將風險從抵押貸款發行人向投資者轉移而不用吃上任何官司。此外，資產證劵化還意味著發行人可以反覆再貸出某一總額，大大提高了他們的手續費收入。因為發行人不用擔保任何違約風險，他們盡可能的鼓勵降低承保標準，以增加其貸款數量和總利潤。 傳統的抵押貸款模式涉及銀行發放貸款給借款人/業主，以及信用維持（違約）的風險。隨著資產證券化的降臨，傳統模式已經讓位給「源於分配」的模式，其中的信貸風險被通過抵押貸款證券和抵押債務債券轉移（分散）給投資人。資產證券化創造出了住房抵押貸款的次級市場，而且這意味著這些發行住房抵押貸款者不再需要持有至到期日。 資產證券化是隨著1970年代私人抵押貸款匯集的建立而開始的。資產證券化在1990年代中期加速。從1996年到2007年，金融機構發行的住房抵押貸款證券總額幾乎增加三倍，達到7.3兆美元。次級抵押貸款證券化的份額（例如透過MBS傳給第三方投資者）的比例從2001年的54％，到2006年的75％。艾伦·格林斯潘指出，目前全球信貸危機不能歸咎於對沒有良好信用的貧困家庭發放抵押貸款，而得歸咎於對這種抵押貸款的證券化。 美國住房業主、消費者、以及企業在2008年期間大約拖欠25兆美元，而銀行保留約8萬億美元的總直接傳統按揭貸款，債券持有人和其他傳統的貸款者提供另外的7兆美元，剩下的10兆美元來自證券化市場。證券化市場自2007年春季開始停業，而幾乎在2008年秋季關閉。超過三分之一的私人信貸市場因而無法作為資金來源。 投資銀行有時把它們發放或購入的住房抵押貸款證券移出資產負債表項目之外，而稱為結構性投資工具（structured investment vehicles）或特殊目的实体（Special Purpose Vehicle, SPV）。將負債「移出帳本」讓大型金融機構來規避資本要求，從而增加利潤，卻增加了風險。投資銀行和資產負債表外的融資工具有時被稱作影子銀行體系（shadow banking system），而它並沒有受到像儲蓄銀行般同樣的資本要求規範及中央銀行的支援。 有些人認為，抵押貸款的標準變得寬鬆，是因為證券化引起一種型式的道德風險，即在抵押貸款鏈中的每一個環節抽取盈利，並把相關信貸風險傳遞給貸款鏈的下一個環節。而另一方面，某些金融公司保留他們發放的大量住房抵押貸款證券，從而保留相當多的信貸風險，因此這些機構所犯的道德風險較少。有些人認為這不是證券概念本身的缺陷，而問題在於其實行的方式。 根據諾貝爾獎獲得者迈克尔·斯彭斯博士所述：「在金融體系裡，當先前不相關的的風險轉移而變得高度相關時，系統風險升級，屆時保險與多角經營模式失效。目前的危機與其根源有兩個顯著的層面，其一是在體系內穩定建立的系統性風險，其二是這建立起來的系統性風險沒受到注意或者沒人採取行動。這意味著大多數參與者對其並沒能意識到系統性風險，直到為時已晚。金融創新的目的旨在重新分配並減少風險，而這看來似乎主要是隱藏風險。我們在未來所面對的一項重大挑戰是能更好地理解這些動態，以作為伴隨金融不穩定影響而來的早期預警系統分析基礎。」

不準確的信貸評級

信貸評級機構目前正基於次級貸款對CDO和MBS投資評級進行審查。這些高評級在過去是被認為有其道理，因為它的做法減少像超額擔保（保證擔保的超過發行的債務）、信用違約保險等的風險，而證券投資者願意承擔最初的損失。但是，也有跡象表明，某些涉及與過去當時已知的次級貸款相關證劵評級，該評級過程是有漏洞的。一些稍後被美國國會調查人員放上公共領域，並日期前推到信貸市場惡化之前的評級機構員工之間電郵往來表明，某些評級機構僱員懷疑用來評價結構信貸產品的鬆散標準將導致重大問題。例如，一封2006年來自标准普尔的內部電子郵件指出，「評級機構持續創造和[原文如此]比以前更龐大的怪物—債務抵押債券市場。希望我們大家在這樸克牌砌起來的紙房子跨掉前，都富裕且退休了。」 高信貸評級鼓勵了投資人購買由次級抵押貸款背書的證券，為房地產榮景提供資金。對評級機構評級，以及它們用來證明投資獲利方式的依賴誘使許多投資人把證券化商品—某些基於次級抵押貸款—視為等同於高品質證券對待。這加劇了美国证券交易委员会移除監管障礙並減少披露要求，這些種種隨著安然醜聞浮上檯面。 批評者主張，評級機構與其自身利益衝突，因為他們是由組織並販賣結構化證券給投資人的投資銀行和其他企業所付錢辦事的。2008年6月11日，美國證券交易委員會提出的規則旨在減少介於評級機構與結構化證券發行商間利益衝突的認知落差。2008年12月3日，美國證券交易委員會批准一連串措施，以加強對信貸評級機構的監督。經過10個月的調查發現，「評級的做法中有重大弱點」，這中間包括利益衝突。 從2007年第三季到2008年第二季，評級機構為住房抵押貸款證券的信用評級下調了1.9兆美元。金融機構認為，他們不得不降低他們MBS的價值，並得募集額外的資金，以保持資本比率。如果這涉及新發行股股票的銷售，現有股票的價值將會減少。因此，評級下調造成許多金融公司的股票價格下降。 2008年12月經濟學家阿诺·柯灵（Arnold Kling）在國會聽證會上為房地美及房利美的崩潰作證。柯灵說，高風險的貸款可能被華爾街「洗錢」並歸還到銀行體系，而以一種高評級證劵出售給投資人，掩蓋其真正的風險，並規避資本儲備要求。

美國政府政策

美國政府的作為和怠惰都促成了危機。有些人認為，當時美國的監管體制已經過時。時任美國總統的乔治·沃克·布什在2008年9月指出：「一旦這一危機得到解決，我們將得騰出時間來更新我們的金融監管機構。我們21世紀的全球經濟仍然主要受20世紀過時的法律規管。」美國證券交易委員會已承認，自我監管的投資銀行促成了這次危機。 增加擁房數量是克林頓和布什政府的一項目標。有證據表明，聯邦政府向住房抵押貸款業包括房利美與房地美兩家政府贊助企業傾斜，以降低借貸標準。此外，美國住房及城市發展部住房抵押貸款的政策助長了風險貸款發放的趨勢。 在1995年，政府贊助企業開始接受政府獎金，以用來購買住房抵押貸款證券。住房抵押貸款證券裡包括貸給低收入借款人的抵押貸款。因此政府贊助企業開始捲入次級抵押貸款市場。次級抵押貸款發放率在介於1994至2003年間，每年增長25％，這造成了在短短九年間次貸總數近10倍的增加。這些證券相對較高的收益率，以及在一定時間內的低利率，對華爾街來說非常有吸引力，而當房利美與房地美一般只買危險性最低的次級抵押貸款時，這些採購激勵了整個次級抵押貸款市場。1996年，美國住房及城市發展部指示政府贊助企業，他們過去購得至少有42％的抵押貸款，應該已經發行給其家庭收入低於該區域中位數的借款人。這一目標在2000年提高到50％，2005年則到52％。自2002年至2006年房利美和房地美一併購買的次級證券則從每年380億美元，到後來降回900億美元之前漲到1750億美元左右，故履行了他們政府協助購房更容易負擔得起的承諾。在這段時間內，次級證券整個市場從1720億美元爬升到近5000億美元，目前僅僅掉回4500億美元。 到了2008年，政府贊助企業，不管直接或者透過他們贊助的房屋抵押貸款匯集擁有的房貸，共5.1兆美元，約一半是未清帳款。該政府贊助企業一向維持高槓桿比率，其資產淨值截至2008年6月30日為止只不過1140億美元。2008年9月，當大眾關注政府贊助企業是否有能力履行其擔保時，聯邦政府被迫接管兩家公司，有效地花納稅人的錢將其國有化。 自由派經濟學家罗伯特·库特纳（Robert Kuttner）建議，於1999年美國政府以格兰姆-利區-比利勒法（Gramm-Leach-Bliley Act）取代格拉斯-斯蒂格尔法導致了次級房貸的崩盤，但是這是有爭議的。美國政府在1980年代晚期儲蓄和貸款危機對互助儲蓄銀行的紓困可能鼓勵其他貸款人進行大膽的借貸，從而導致道德風險的增加。 經濟學家們亦爭論了社区再投资法（Community Reinvestment Act，簡稱CRA）的可能產生的影響。反對者聲稱，該法鼓勵貸款給無資格接受信用貸款的借款人，而維護者聲稱30年為期的借貸史並不會增加風險。反對者還聲稱，在90年代中期對社区再投资法的修訂，增加了大量、對要不是該法就不合格之低收入借款人的抵押貸款發行，並允許符CRA規定抵押貸款的證券炒作，即使其中好一些都是次級貸款。 美國聯儲董事朗道·克罗斯纳（Randall Kroszner）與聯邦存款保險公司主席希拉·拜尔（Sheila Bair）皆認為次級房貸的爛攤子不該怪罪CRA。

中央銀行的政策

中央銀行管理貨幣政策並可能規定通貨膨脹率的目標。它們對商業銀行以及其他可能的金融機構有一定的權威。他們不太注意避免資產價格泡沫，如房地產泡沫和互聯網泡沫。中央銀行一般都選擇在泡沫爆破後才反應，以盡量減少附屬的經濟損害，而不是設法防止或阻止泡沫本身。這是因為確定資產泡沫，並決定適當的貨幣政策以縮小資產泡沫是經濟學家間辯論的要點。 某些市場觀察家已經在擔心，美聯儲的行動可能會引起道德風險。一位美國政府問責局（US Government Accountability Office）批評家說，紐約聯邦儲備銀行在1998年對長期資本管理公司的救援將鼓勵大型金融機構去相信，如果有風險的貸款出現壞帳，美聯儲會為這些機構進行干涉，因為它們「太大而不能倒閉。」 房價上漲的因素之一是美聯儲在2000年至2010年早期降低利率。從2000年到2003年，美聯儲下調联邦基金利率，從6.5％到1.0％。這樣做是為了軟化網絡泡沫破裂，與九一一袭击事件影響的崩潰，和2001年9月恐怖主義襲擊事件，並以打擊感覺到的通貨緊縮風險。美聯儲認為，利率可以安全地降低，主要是因為通貨膨脹率很低；它忽視了其他重要的因素。達拉斯聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of Dallas）總裁兼首席執行官理查·費雪（Richard W.Fisher）表示，美聯儲在2000年初的利率政策被誤導，因為在這些年量度出的通貨膨脹率低於真正的通貨膨脹率，這導致貨幣政策助長了房地產泡沫。