領展房地產投資信託基金

概述

領展房地產投資信託基金（英語：Link Real Estate Investment Trust，港交所：823），簡稱領展（Link），是香港首家上市及最大型的房地產投資信託基金。2015年8月19日以前稱領匯房地產投資信託基金，簡稱領匯。

營運概況

由於領展資產管理有限公司擔任管理人，基金單位全數由私人（個人或機構）投資者持有之故，香港政府並無持有任何權益。領展旗下物業組合遍及香港、北京、上海和廣州，包括於香港有約900萬平方呎零售物業、約61,000個泊車位，以及一個發展中項目，並於中國內地有約276萬平方呎零售及辦公室物業。 領展於2005年11月25日在香港交易所上市，是香港首家上市及最大型的房地產投資信託基金。以市值計算，領展房地產投資信託基金是現時亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主最大的房地產投資信託基金之一。

投資策略

領展投資和管理可獲取持續回報、位處香港及中國內地一線城市的零售和商業物業（不包括酒店及服務式住宅）。自2015年1月起，領展採取涵蓋六大增長動力的業務拓展策略，包括資產提升、資產管理、資產收購、資產出售、物業發展及物業重建；業務模式帶來全面的增長原動力，包括：

(a) 為有潛力提升收入的物業進行資產優化； (b) 為整個物業組合進行資產管理； (c) 收購收入及資本均具增長潛力之優質資產； (d) 透過出售非核心資產，使資金得以循環投資； (e) 設計、建造及持有物業發展項目；及 (f) 重建現有物業，以達致長遠可持續增長。 領展近年積極擴展內地版圖，王國龍接受訪問時提到，內地項目的成本收益率超過5%，增長及回報潛力較本港優勝，料成領展業務增長引擎，繼續留意大灣區內廣州及深圳的發展機會。領展去年已決定增加內地投資比重，由佔資產值最多12.5%提升至20%，2019年2月深圳商場交易完成後，內地資產佔領展總資產值約13.1%。 領展首席策略總監丘兆祺接受經濟日報訪問時表示無論是香港或是內地市場，都會尋求發展空間。內地主要集中在一綫城市，包括廣州、深圳、上海及北京。因為一綫城市經濟發展理想，中產收入不俗，會花費出街食飯睇戲、會花錢讓小朋友補習，這種消費模式正是我們想要。至於物業質素也不能忽視，買入內地商場，我們都會傾向size（樓面）大些，就好像香港樂富廣場、黃大仙中心、將軍澳厚德商場，因為商場大些，效益會高些，所以傾向買較大的商場。

資產提升計劃

領展自2005年上市後，一直透過資產提升工程，發揮物業的潛力，有關工程涵蓋硬件配套、商戶組合、顧客服務及推廣活動等多個範疇。截至2013年12月，領匯完成33個資產提升項目。 預計2018年年底前，將有42個項目完成資產提升，包括： 興華廣場、利東商場、小西灣廣場、赤柱廣場、竹園廣場、海富商場、樂富街市、樂富廣場、愛民廣場、秀茂坪商場、德田廣場、黃大仙中心北館、慈雲山中心、元州商場、黃大仙中心南館、何文田廣場、蝴蝶廣場、長發廣場、彩明商場、彩雲商場、彩園廣場、T Town、頌安商場、富東廣場、H.A.N.D.S、TKO Gateway、葵芳廣場、瀝源廣場、良景廣場、朗屏商場、美林商場、明德商場、沙角商場、尚德廣場、新翠商場、隆亨市集、太和廣場、大元街市、天盛商場、天瑞商場、天耀廣場、青衣商場、華心商場、禾輋廣場及耀安商場。

都會商場

為加強組合管理，並提升營運效益及配合品牌形象，領展於2015年將香港核心物業組合重新分類為三個組別，包括6個「都會」級商場，即達10萬方呎的大商場；其次有38個中型的「匯坊」級商場，以及86個較細的「鄰里」商場，領展將按不同組別而分配資源。都會商場包括樂富廣場、赤柱廣場、黃大仙中心、TKO Gateway、彌敦道700號及T Town。

主要股東

目前，香港政府並無直接持有領展任何股份或基金單位，領展亦沒有任何主要或控股投資者。領展完全由香港以至世界各地的私人及機構投資者持有。

貝萊德（BlackRock Inc.）8.99% 美國資本集團（The Capital Group）7.03% 道富銀行（State Street）5.88% 荷蘭APG資產管理公司 5.37% （截至2018年10月24日）

架構

現時領展的管理團隊包括：

主席兼獨立非執行董事 聶雅倫 行政總裁兼執行董事 [[]] 執行董事兼首席財務總裁 黃國祥 財務董事總經理 吳文強 首席法務總裁兼公司秘書 黃泰倫 首席投資總監（亞洲） 陳淑嫻 香港租賃董事總經理 霍業生 企業事務董事總經理 陳涓涓 資產管理董事總經理 范世牧 香港項目及營運董事總經理 黃漢強 香港物業及停車場管理董事總經理 黎漢明 香港項目及工程董事總經理 黃漢強 中國內地董事總經理 竺海群 商業董事總經理（新加坡） 李安妮 首席營運總裁（中國內地除外） 卓格理

上市

領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來。房委會早年由於特區政府決定停售居屋，導致房委會面臨財政入不敷支，陷入困境，又加上2003年香港爆發嚴重急性呼吸系統綜合症（SARS），會影響公共設施衛生環境的惡劣問題。所以在2004年初房委會決定分拆其部分零售物業及停車場，將之證券化並成立領匯基金（現稱領展基金）於香港交易所上市，藉以籌集資金。就有關領展上市的決定，房屋及規劃地政局局長在傳媒答問環節中表示：「我們一向表示，我們是需要財政上的支持，令我們能夠繼續公屋建設計劃。」 2004年12月6日，領匯進行第一次招股，獲分配上市編號2382（第二次上市獲分配上市編號為0823，而原有獲分配的上市編號則分配予舜宇光學科技使用），單位的定價在10.5至10.8港元，集資250億元，並向散戶提供百分之三的折扣優惠。受惠於當時的低息環境，領匯第一次招股時吸引了51萬名散戶認購，涷結資金2800億元，超額認購130倍，打破11年前由駿威汽車創下的凍資紀錄，成為當時凍結資金最多的公司。 屋邨商場私有化引起公眾關注。由於公共屋邨商場為房委會主要的財政來源，公屋居民擔心屋邨商場私有化後，將使房委會唯一的盈利收入來源斷絕，最終導致公屋租金上升。此外，他們亦擔心屋邨商場私有化後以盈利為先，不再提供現有的廉價消費品，並認為房委會這行動違反《房屋條例 （页面存档备份，存于互联网档案馆）》中，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定。以活躍於前身為荃灣合一社區中心的老人權益中心、獨居在葵涌葵盛邨的長者盧少蘭為代表的公屋居民，在香港立法會議員鄭經翰、陳偉業等的支持下，於公開發售期間向高等法院提請司法覆核。期間房委會為求令領匯早日上市，曾要求法庭將盧少蘭本來28日的上訴期縮短到少於24小時。盧少蘭最終在無代表律師的情況下在上訴庭敗訴。但是由於終審法院沒有權力像高等法院的原訟庭及上訴庭縮短上訴期限，形成不明朗因素，加上房委會沒有在招股書中披露法律風險，受法律程序所礙，最終房委會宣佈擱置上市，未能成功套取資金。這導致2005年1月1日，投資領匯的小投資者在香港皇后像廣場舉行集會，抗議公屋居民被喻為「阻人發達」的行為。 另一方面，領匯事件亦引發香港對公共資產私有化的討論，2004年12月25日130名學者及民間人士聯合發表聖誕宣言，呼籲社會討論公產私有化，希望各界正視當下嚴峻的社會不公平及貧富分化問題。2004年12月30日，超過30個民間團體發出聯合聲明，反對公共資產私有化。 當時於立法會會議上房屋及規劃地政局局長孫明揚曾表示：「分拆出售計劃有充足的法理依據。房委會以及參與計劃的投資銀行和律師們，在籌備分拆出售的前期，做了大量小心論證工作，並取得本地和英國資深大律師的明確法律意見，認為房委會有權根據《房屋條例》分拆出售其商場和停車場設施。因此，並無需要修改法例，才推行計劃。事實上，自從二零零三年七月房委會公布分拆出售的決定以來，傳媒屢作廣泛報道，立法會房屋事務委員會亦多次討論而本會也曾於十二月一日作出冗長的休會辯論。一直以來，分拆出售計劃的法理依據，從未受到任何質疑。」 2005年7月，香港終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。

再度上市

2005年11月14日，領匯再次公開招股，共發行19.25億基金單位，每手500個單位，連同經紀佣金等費用，入場費最多為4940港元。單位的定價在9.7至10.3港元，散戶獲5%折扣，即9.22至9.78港元。由於投資環境及利息與去年有別，領匯再次招股對公眾的吸引力，估計不如去年。同年11月25日領匯（港交所：0823）正式上市，當時財政司司長唐英年出席了上市儀式，領匯是首隻在香港上市的房地產信託基金及當年最大規模的私營化項目，從上市起，領匯管理的運作獨立於所有公營部門。首日掛牌股價勁升，股價大漲14.56%至11.80港元，中午一度觸及11.85高位。 同年12月，領匯的單一最大股東是德意志銀行（22.47%），其次是TCI（18.35%）。香港股票市場當時揣測TCI購入領展基金單位的目的，可能會令領匯被狙擊，或試圖干預領展的營運決定。TCI最高峰時所持基金單位比重曾逼近兩成，一度為領匯單一最大股東，相隔約5年後所持單位已降至不足5%，根據香港上市公司法律，不須再披露其所持單位的水平。

資產裝修

2006年，領匯為慈雲山中心及厚德商場（現稱TKO Gateway）原有吉舖（空置舖位）進行資產裝修工程，為首兩項資產裝修工程。其後透過將商戶遷到其他區域、提早終止租約收回舖位等騰出空間，為部分商場進行更多工程。 2010年，領匯為大元街市進行裝修工程，為首個大翻新的街市。

樂富廣場

樂富廣場位處橫頭磡樂富站上蓋，為其轄下旗艦物業。樂富廣場分A、B兩區，由頂層天橋連接。領匯於2010年完成翻新，重整商場內間隔及商戶組合、引進大型百貨公司——UNY生活創庫，並設有一個大型中庭，用以舉辦推廣活動。

2007年1月，領匯建議把位於樂富廣場第二期的吉之島百貨（現稱永旺百貨）遷往第一期，原有位置則會引入百貨公司UNY。 2008年9月，領匯宣佈UNY將會進駐樂富廣場第一期，而在樂富廣場第二期經營的吉之島將會結業並且進行改建工程，日後會作為零售及飲食設施。 2010年2月，屹立樂富近二十年的吉之島百貨結業。 2010年6月，UNY樂富分店正式開張。 2011年4月，樂富廣場完成工程重新開幕。

赤柱廣場

赤柱廣場位處赤柱海旁，鄰近著名的赤柱大街和歷史地標美利樓。赤柱廣場於1999年落成，領展覺得由於原有設計及佈局所限，物業翻新前未能有效利用場內各樓面及天然環境。於是於2011年11月完成投資額達2.27億港元的工程，以吸引香港居民及外地遊客。 赤柱廣場設置綠化天台，並使用風力發電街燈、節能LED燈及環保建築物料，2012年獲香港環保建築協會頒發最高「白金」評級。 赤柱廣場亦是香港首個寵物友好的購物商場，提供設施包括狗帶牽引位置、寵物及主人專用升降機等，方便竉物主人使用。2011年至2013年間，赤柱廣場與愛護動物協會合辦「海濱寵物嘉年華」，挑戰各項與狗隻相關的健力士世界紀錄。